宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
《物权法》规定宅基地使用权的取得、行使、和转让，适用土地管理法等法律和国家相关规定。
《物权法》规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
那么我们翻看一下《土地管理法》，其中并没有明确规定宅基地使用权不得转让和抵押。但是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该规定能够准确的看出，法律是允许宅基地转让的。但是宅基地是不是能够自由转让呢？对于已经有司法实践，宅基地是不能向城镇居民转让的，尽管宅基地使用权按照法律规定可大致分为占有、使用、收益、处分的权利，但是宅基地使用权与一般物权又有很大不同，其毕竟是农民的安身立命之本，转让应该予以严格限制。《担保法》第30条也规定“农村宅基地使用权不得抵押”，但是由于目前农村都会存在着一户几处宅基地的情况，形成的原因可能是继承、分家、结婚、上学等等，这些都是不符合法律规定的情形，因为根据《土地管理法》的规定一户农民只能有一处宅基地，如果不允许宅基地的转让势必造成宅基地的闲置和不必要的浪费，使本来就紧缺的土地资源更加紧张，《土地管理法》中关于房屋转让后再申请宅基地不予批准的规定其实就是允许农村房屋的内部转让，依照我们国家房随地走或者地随房走的原则，房屋允许转让的，土地使用权也应该一并转移。
同时《物权法》155条关于办理变更手续的规定，更加使宅基地的使用权转让规定明确话，但是真实的操作中会发现很多地方政府不允许办理变更登记手续，造成很多人签订了买卖，但是名称没有变更过来，不过这不会对协议的效力构成影响，建议转让方在转让时通过公证的方式明确其效力，可以的话在村委会和乡政府进行备案，这样的话，一旦将来拆迁或者发生其他法律行为，你都是当然的权利享有人。
2、农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。
3、回乡落户的离休、退休、退职的干部职员、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下买卖协议：
二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有产权人，必须在协议上签字，否则，视为违约。
三、甲方一定要保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签定后，发现没办法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。
2、如甲方反悔，应当向乙方全额退还购买宅基地转让款____ 万元，并偿付
违约金_____ 万元以及土地增值部分，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和土地增值部分）。
符合宅基地申请条件的村民，可提交如下资料到土地管理部门办理土地使用权变更（转让）登记：
